Bron: CIBweb.be

In het weekblad Humo gaven Marc Coucke en Bart Versluys onlangs beiden nog eens hun visie op onder meer de toekomst van het vastgoed aan de kust. Tevens herhaalden ze hun pleidooi om de wet op de mede-eigendom te wijzigen en de Algemene Vergadering van de vereniging van mede-eigenaars de bevoegdheid te geven om met een meerderheid van 80% te beslissen over de sloop van het appartementsgebouw. Het interview ging, ondanks de vakantieperiode, niet onopgemerkt voorbij. Meerdere kranten gingen in op de problematiek en verzamelden reacties.  

Sinds Marc Coucke geïnvesteerd heeft in het bouwbedrijf-projectontwikkelaar Versluys uit Oostende pleit het duo Coucke-Versluys voor een aanpassing van de wet op de mede-eigendom om de Algemene Vergadering toe te laten te beslissen over de sloop van het appartementsgebouw. Verder pleiten zij ervoor om dit te doen met een meerderheid van 80%.

De problematiek van een vereniging van mede-eigenaars waarbinnen op één of twee mede-eigenaars na iedereen akkoord is om zijn appartement aan een bouwpromotor te verkopen of tot een ruil te komen is niet nieuw.

De beweegreden van de dwarsliggende eigenaar is soms dat hij echt niet wil verhuizen en gehecht is aan het appartement waar hij reeds zo lang woont. Dikwijls is de reden ook dat de betrokken eigenaar weet dat hij de sloop- en bouwplannen kan tegenhouden en zo zijn financiële eisen kan opdrijven. Maar zelfs indien de betrokkene voor een goede prijs kan verkopen, dan nog stelt zich soms het grote probleem dat hij met de ontvangen prijs geen ander appartement naar wens kan kopen.

Finaal komt het altijd neer op een onderhandeling tussen een eigenaar en een bouwpromotor, waarin de vereniging van mede-eigenaars en de Algemene Vergadering in principe niet tussenkomen. Deze situatie is nog het best te vergelijken met een bouwpromotor die tien aanpalende huizen heeft gekocht om deze te slopen en een appartementsgebouw op te richten. Maar pech, want midden in de rij is er nog een elfde  huis dat de eigenaar onder geen beding wil verkopen. Hierdoor is de oprichting van het appartementsgebouw niet echt mogelijk, of toch een pak moeilijker.

Binnen CIB Vlaanderen wordt deze problematiek reeds langer besproken omdat veel projectontwikkelaars een oplossing nastreven voor de patstelling waarbij zij eigenaar zijn van een groot aantal kavels, maar geconfronteerd worden met een onwillige eigenaar die blijft weigeren zijn kavel te verkopen of ruilen. De vraag is dan of de onwillige eigenaar tot medewerking kan worden gedwongen.

Bij de opeenvolgende wijzigingen van de wet op de mede-eigendom werd deze problematiek niet meegenomen omdat de vereniging van mede-eigenaars belast is met het beheer van de gemeenschappelijke delen. De verkoop of ruil van een kavel valt buiten het doel van de rechtspersoon vereniging van mede-eigenaars.

En wat met onderhoud en renovatie?

Het duo Coucke-Versluys pleit er ook voor dat de vereniging van mede-eigenaars met een meerderheid van 80% zou kunnen beslissen over onderhouds- en renovatiewerken. Het is helemaal niet duidelijk waarom zij daarvoor pleiten want onderhouds- en renovatiewerken worden vandaag reeds beslist met een meerderheid van 75%.

Bovendien worden sinds de wetswijziging van 2010 de onthoudingen niet meer meegeteld, zodat de 75% meerderheid veel makkelijker gehaald wordt dan vroeger. En indien noodzakelijke onderhoudswerken niet goedgekeurd geraken kan elke mede-eigenaar zich nog steeds wenden tot de vrederechter om de beslissing tot niet uitvoering te vernietigen of te wijzigen. De mede-eigenaars die zich tot de vrederechter wenden moeten over een sterk dossier beschikken, maar een wetswijziging dringt zich hier niet onmiddellijk op.

Het is in elk geval erg verwarrend dat minstens de indruk wordt gewekt dat een wetswijziging nodig is om beslissingen te kunnen nemen over noodzakelijk onderhoud en zelfs grondige renovatie.

De echte knelpunten

Op het vlak van renovatie en vernieuwing van appartementsgebouwen spelen wel enkele andere knelpunten die zeker onze aandacht verdienen.

Zo is het correct dat de Algemene Vergadering enkel bevoegd is om te beslissen over onderhoud en niet bevoegd is om te beslissen over sloop. Wat betreft de beslissing tot afbraak van een onroerend goed (al dan niet gevolgd door een heropbouw) voorzag de wetgever niet in een specifieke regeling. En dat is een zeer grote lacune in de huidige regelgeving. De wetgever heeft hier de delicate taak om een regeling uit te werken die een optimale belangenafweging realiseert tussen het eigendomsrecht van de individuele mede-eigenaar en het legitieme belang van de gemeenschap om een economisch optimale beslissing te nemen over het voortbestaan van een oud, aftands gebouw.

Een tweede knelpunt waarmee de vereniging van mede-eigenaars wordt geconfronteerd,  is  de  nood  aan  uitvoering  van  grote  werken  aan  de gemeenschappelijke  delen  van het gebouw. Enerzijds omwille van de ouderdom van vele appartementsgebouwen. Anderzijds omdat ook de wetgever niet stilzit. De wetgeving ter verbetering van de woningkwaliteit, veiligheid en energiezuinigheid, zowel wat betreft het gebouw zelf als de erin aanwezige installaties, neemt continu toe en wordt strenger. De realiteit is dat vele gebouwen niet voldoen aan deze strenge eisen, die in appartementsgebouwen vaak enorme – soms disproportioneel dure – investeringen vergen. Daarom is het wenselijk dat de wetgever bij het uitvaardigen van nieuwe bijzondere wetgeving, steeds aandacht heeft voor de bijzondere context van appartementsgebouwen.

Een derde knelpunt ten slotte is de (externe) financiering van renovatieprojecten. Zo is er nood aan aangepaste bankproducten, specifiek voor het bekostigen van grootschalige werken aan appartementsgebouwen.

Modernisering van de wet op de mede-eigendom?

Op één september van dit jaar zal de nieuwe wet op de mede-eigendom exact vijf jaar in werking zijn. Deze ‘verjaardag’ is voor CIB Vlaanderen een uitgelezen moment om stil te staan bij de implementatie van de wet op het terrein. In de afgelopen vijf jaar hebben de syndici immers heel wat ervaring opgedaan met de praktische toepassing ervan. In de aanloop naar één september heeft CIB Vlaanderen dan ook het initiatief genomen om deze expertise te bundelen in een uitgebreide knelpuntennota. Met het opstellen van deze knelpuntennota werd ook aansluiting gezocht bij de passage in het regeerakkoord over mede-eigendom: “De regering zal een bijzondere opvolging verzekeren in het beheer van de mede-eigendommen en de daaraan verbonden kosten. Daarom zal zij de gevolgen analyseren van de recente wetswijzigingen, deze amenderen of vervolledigen, in overleg met de verschillende actoren uit de sector.”

De knelpuntennota werd ondertussen overgemaakt aan de minister van Justitie. CIB Vlaanderen ziet alvast met belangstelling de reactie van de minister tegemoet.